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Já imaginou R$ 500 pingando na sua conta sem que você precise fazer nada todo mês e ainda começando com pouco dinheiro? É isso que vamos te ensinar neste blog. Você está vendo essa notificação aqui de R$ 2846? É o que eu recebi no mês passado de apenas um fundo imobiliário dos nove que eu tenho na carteira. Estamos aqui com Rodrigão, analista CNP, e Dadinha. Um prazer ter você aqui conosco, Rodrigão!

Introdução

Hoje nós vamos falar sobre três fundos imobiliários que a cota custa menos de R$ 10. O primeiro passo é entender que, para você receber dinheiro sem precisar fazer nada, o que você precisa fazer é comprar ativos. E nessa hora, muitas pessoas já se perguntam: o que é esse tal de ativo? Segundo Robert Kiyosaki, autor do livro “Pai Rico, Pai Pobre”, ativo é tudo aquilo que você compra e bota dinheiro no seu bolso, enquanto passivo é tudo aquilo que tira dinheiro do seu bolso todos os meses ou ao longo do tempo.

Ativo vs Passivo

Por exemplo, você comprou uma moto para dar um rolê. Já foi moto para tirar o escapamento? Já gasta dinheiro até para tirar o escapamento. Vai ter que pagar gasolina, IPVA, seguro e estacionamento. Então, você comprou a moto, mas ela só vai se depreciar ao longo do tempo e tem diversos custos para você manter. Agora, se você comprou um videogame, vai ter que comprar jogos, controle extra, TV… sem TV você não consegue jogar o videogame. Passivo é tudo aquilo que tira dinheiro do seu bolso.

Não estou aqui falando que você não deve comprar nenhum passivo; eu compro passivos, Mateus também compra passivos, Rodrigão também compra. Mas o fato é que, se você só comprar passivos durante a vida toda, você nunca vai conseguir enriquecer de verdade.

Agora, ativos são coisas que você compra e coloca dinheiro no seu bolso. A própria moto que comentamos poderia ser um ativo. Fui lá, comprei uma moto e comecei a fazer entregas de iFood ou Uber. Você vai lá, entrega, e consegue ganhar dinheiro com isso. Mas, no caso da moto, não é ela diretamente que vai botar dinheiro no seu bolso; você vai ter que trabalhar, pilotar e fazer as entregas.

Porém, existem ativos que você compra e depois só recebe o dinheiro sem precisar fazer nada. Um exemplo é um apartamento, kitnet ou imóvel de aluguel. Você comprou, arrumou um inquilino e é só receber o aluguel todos os meses. Mas existem alguns pontos importantes a considerar. O primeiro é que o investimento é alto; para comprar um imóvel, não tem como comprar com pouquíssimo dinheiro. Além disso, você tem que se preocupar em encontrar um inquilino e, muitas vezes, vai precisar colocar esse imóvel em uma imobiliária, que pode pegar o primeiro aluguel inteiro ou 10% dos aluguéis todo mês para conseguir administrar.

Entendendo os Fundos Imobiliários

Porém, temos um investimento que com R$ 10 você já consegue começar e não tem essas dores de cabeça: os fundos imobiliários. Rodrigão, explica pra gente o que é um fundo imobiliário.

Fundo imobiliário basicamente é um fundo que compra partes de outros imóveis. Pode ser shopping, fundo de galpão logístico, lajes corporativas, e todo mês ele recebe o aluguel desses imóveis e repassa pelo menos 95% para os cotistas. Uma dúvida comum é: você comprou um fundo imobiliário, tem que comprar todo mês para continuar recebendo dividendo? Não, não! Você comprou uma vez, e já em um mês você vai receber todos os meses o dividendo desse fundo. Obviamente, se você comprar mais cotas, você vai receber mais.

O melhor de tudo é que, dentro do nosso aplicativo DinAi, que está de graça para você baixar, temos a lista de investimentos escolhidos a dedo pelas análises do Rodrigo. Dentro do aplicativo, temos renda fixa, investimentos estrangeiros, renda variável, e o tema deste blog aqui são os fundos imobiliários. Vamos falar de três fundos imobiliários que estão na lista DinAi e custam menos de R$ 10.

Fundo 1: CPTS11

Começando pelo CPTS11. Ao invés de investir diretamente comprando imóveis e recebendo aluguéis, ele compra títulos de dívida, ou seja, ele empresta dinheiro e recebe juros por isso. O CPTS11 é um fundo de papel gerido pela Capitan Investimentos, tem mais de 300.000 cotistas e quase R$ 3 bilhões de patrimônio líquido. Atualmente, ele está com um P/VPA de 0,95, ou seja, abaixo do preço justo, um patamar considerado interessante para fundos de papel. Basicamente, você está levando mais patrimônio do que está pagando no preço da cota.

O fundo atualmente também está pagando um dividend yield de 10,5%. Cerca de 70% do portfólio do fundo está alocado em CRIs, que são dívidas focadas no setor imobiliário, e a maioria deles faz parte do segmento de shopping, logística e industrial. Então, ele tem uma boa distribuição entre os setores da economia. O CPTS11 está custando R$ 8,23, ou seja, com esse valor você já consegue comprar uma cota. No último mês, ele pagou em dividendos R$ 0,07. Então, comprando uma cota, você vai receber seu dividendo. Obviamente, o dividendo que ele paga depende também do resultado do fundo.

Muitas pessoas se confundem e acham que o dividendo é fixo. Não é bem assim. O preço da cota varia de acordo com a demanda compradora e vendedora do mercado. Se tem mais pessoas querendo comprar do que vender, o preço acaba subindo. Da mesma forma, se tem mais pessoas querendo vender do que comprar, o preço acaba caindo. O quanto ele paga em dividendos depende do quanto ele recebeu e do quanto conseguiu desempenhar.

A mágica dos fundos imobiliários é que quanto mais cotas você tem, mais dividendos você recebe. Por exemplo, se você tem uma cota, no mês passado você teria recebido R$ 0,07. Agora, se você tivesse 10 cotas, já teria recebido R$ 0,70. Com 100 cotas, já teria recebido R$ 7. E com 11.118 cotas, você já conseguiria, apenas com o dividendo que recebeu, comprar mais uma nova cota, sem tirar nenhum dinheiro do seu bolso.

Porém, vamos supor que você tenha 10 cotas e recebeu R$ 0,70. No mês seguinte, você pode juntar esse dinheiro com o que você ganha no seu trabalho para comprar mais cotas. Isso faz a bola de neve girar e seu patrimônio crescer cada vez mais rápido.

Fundo 2: XPSF11

O próximo fundo imobiliário, também por menos de R$ 10, é o XPSF11. Você pode ver que também está na lista DinAi. O XPSF11 é um fundo de fundo, ou seja, ele compra cotas de outros fundos imobiliários, recebe os rendimentos desses fundos e distribui para os cotistas. Esse tipo de fundo é muito procurado por investidores iniciantes ou que não têm tanto capital, porque permite uma grande diversificação entre vários fundos com uma única cota.

O XPSF11 é gerido pela XP e tem mais de 62.000 cotistas, com um patrimônio líquido de quase R$ 400 milhões. Nos últimos 12 meses, ele tem pago um dividend yield acima dos 10%. Mais de 90% do portfólio do fundo está em outros fundos imobiliários, bem dividido entre fundos de papel, shopping, logística e híbridos. Quando olhamos para as principais posições do XPSF11, você sempre vai estar recebendo seu dividendo, que vai variar de acordo com o resultado do fundo.

Quanto mais cotas você tiver, mais dividendos você vai receber. Com 10 cotas, você receberia R$ 0,70; com 100 cotas, R$ 7, que quase dá para comprar mais uma cota no mês seguinte, somente com os dividendos. Com 1.000 cotas, você receberia R$ 70; e com 10.000 cotas, R$ 700 por mês. Um ponto importante é que, no aplicativo da DinAi, você consegue acompanhar seus investimentos, ver recomendações e análises. Porém, você não consegue investir diretamente do aplicativo; você compra através da corretora e acompanha através da GM.

Fundo 3: XPML11

O próximo fundo imobiliário que também está na lista DinAi é o XPML11, que é um fundo imobiliário de shoppings. Resolvemos colocar ele aqui porque, até agora, não existe nenhum fundo imobiliário de shopping que custe menos de R$ 10 e tenha boa qualidade. Algo que o iniciante acaba se perdendo e se confundindo é pensar que um fundo imobiliário com cota de R$ 10 é mais barato que um fundo imobiliário que custa R$ 100, quando na verdade não funciona dessa forma.

Temos diversos fundos imobiliários que a cota custava R$ 100 e fizeram desdobramento. Como funciona isso? Vamos pensar em uma pizza. Você pode pegar a mesma pizza e dividir em oito pedaços ou dividir mais vezes e ter 80 pedaços. Obviamente, cada pedaço será menor. A mesma coisa acontece com os fundos imobiliários. Um fundo pode pegar uma cota que custa R$ 1 e dividir em mais pedaços, fazendo com que a cota custe R$ 10. Porém, quem tinha uma cota de R$ 1 passa a ter 10 cotas de R$ 10. Não muda nada.

O que vai definir se o fundo está barato ou caro são os indicadores fundamentalistas. O principal indicador que usamos para definir isso é o P/VPA, que é o preço sobre valor patrimonial. Ele basicamente relaciona o preço atual da cota com o valor patrimonial do ativo, ou seja, a soma do valor de cada um dos imóveis que o fundo possui. Por exemplo, o CPTS11 hoje tem um patrimônio total de R$ 2,786 bilhões, mas com o preço atual da cota, você está pagando menos do que esse patrimônio.

Se o P/VPA estiver igual a 1, o preço do fundo está no seu valor justo; se estiver abaixo de 1, você está pagando mais barato; e se estiver acima de 1, o fundo está cotado acima do seu valor justo. Para fundos de papel, esse indicador é bem mais relevante, porque não é interessante pagar mais do que 1, já que eles investem em dívidas e não têm valorização dos imóveis ao longo do tempo.

No caso do XPML, que é o fundo de shoppings, uma cota hoje está custando R$ 112 e, no último mês, ele distribuiu R$ 0,92 em dividendos. O XPML é o maior fundo de shoppings da bolsa, com mais de 500.000 cotistas e um patrimônio líquido de R$ 6,9 bilhões. O fundo tem um portfólio bem distribuído em 17 shoppings e, mais recentemente, adquiriu partes de mais sete shoppings. Quando finalizar todas essas aquisições, ele terá um portfólio de mais de 23 imóveis.

Conclusão

Investindo em uma cota do fundo imobiliário XPML11, você já será dono de uma pequena parte de 23 shoppings. O legal de investir em fundos imobiliários, como esse de shoppings, é que as lojas pagam aluguel para estar lá, e você recebe seu dividendo através do aluguel que elas pagam. Muitas pessoas olham o dividendo que o fundo imobiliário paga e pensam: “Nossa, mas é muito pouco”. Porém, você, com pouco dinheiro, já consegue comprar uma cota e construir seu patrimônio e sua renda passiva ao longo do tempo.

Obviamente, no começo, você vai receber centavos de dividendos, alguns reais, se começar com mais dinheiro. Porém, comprando todos os meses, você vai construindo isso e é completamente possível chegar aos R$ 500 por mês. Quanto mais cotas você conseguir comprar, mais dividendos você recebe. E com esses dividendos, você pode comprar ainda mais cotas. No aplicativo DinAi, temos 15 fundos que escolhi a dedo, e também o preço teto de cada um deles. Você terá uma boa orientação por lá.

A assinatura do Gmax para ter acesso a todos os benefícios está extremamente barata, eu diria que está praticamente de graça. Então, não perca tempo! Você precisa escolher bons ativos para conseguir ter um desempenho bacana no longo prazo. E, melhor ainda, se você escolher bons ativos e conseguir comprar a um bom preço. Queria agradecer Rodrigão pela participação aqui no blog e por todo o conhecimento que trouxe. Não perca tempo, o link está na descrição e até a próxima!

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